현직노가디언 공동주택 신축아파트 하자의 정의와 종류&원인

우리나라는 택지개발, 재개발 등으로 공동주택 아파트의 공급이 지속되고 있습니다. 오늘은 신축으로 지어지는 공동주택 아파트에서 발생하는 하자란 무엇이며 종류와 원인에 대해 알아보겠습니다.

 

공동주택 아파트의 하자

1. 하자의 정의

건축물의 하자란 건축물이 본래 가져야 할 정상적인 기능이나 외관에 결함이 발생하는 것을 뜻합니다. 대표적으로는 균열발생, 마감재의 파손, 누수, 단열재의 단면결손, 결로발생 등이 있습니다. 이러한 하자들은 사용자로 하여금 생활에 불편을 느끼게 하고 건축물의 가치가 저하되어 불이익을 초래합니다. 

하지만 하자가 없는 건물이 존재할 수 있을까요? 하자가 발생하는 원인들을 완벽하게 제거하지 않는 이상 불가능합니다.

그렇다면 하자의 종류와 발생원인에 대해서 알아보겠습니다.

 

2. 하자의 종류와 발생원인

A. 시공하자

시공하자란 건축물을 해당 설계대로 시공하였지만 내구성/내마모성/강도 등이 부족하여 품질을 제대로 갖추지 못하였거나, 마감을 제대로 하지 못하여 안전, 기능 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다. 구조체 균열발생, 파손(흠집, 스크래치, 찍힘, 깨짐 등), 누수, 수직수평도 불량, 평활도 불량, 들뜸, 단차발생 등이 이에 해당하겠습니다.

이에 대한 원인은 크게 다음과 같습니다.

• 작업자의 기능도, 숙련도 미숙
• 시공 관리감독의 부재
• 시공 후 품질검수 미실시
• 마감 디테일의 검토 부족
• 시공단계의 다양한 현장변수

B. 미시공하자

미시공하자란 『주택법』 제22조에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공종의 전부 또는 일부를 시공하지 아니하여 안전, 기능 또는 미관상 지장을 초래하는 것을 말합니다.

단열재 누락, 사춤 누락, 특정자재의 미시공, 누락 등이 이에 해당됩니다. 이에 대한 원인은 다음과 같습니다.

• 시공 관리감독의 부재
• 시공 프로세스 관리실패

C. 변경시공하자

변경시공하자란 관계법규에 설치하도록 규정된 시설물 또는 설계도서에 명기된 시설물의 규격, 성능 및 재질에 미달하는 경우입니다. 일반건축물과는 달리 공동주택 아파트는 명확한 기준이 있습니다. 바로 시공사에서 분양 및 홍보활동으로 제작하는 "모델하우스"입니다. 단위세대의 모델하우스와 실제로 지어진 세대가 사전에 입주단체(입주예정협의회 or 조합의회 등)와의 협의 및 동의를 구하지 않고 임의로 변경하여 상이한 모든 경우가 이에 해당합니다.

이에 대한 원인은 다음과 같습니다.

• 스펙이하의 자재사용
• 시공자의 이윤에 따른 임의 자재변경
• 시공상의 이유로 인한 설계변경

 

3. 하자에 대한 대책

위와 같이 다양한 원인으로 인하여 하자가 발생하는 것은 불가피한 일입니다. 이에 시공자는 하자저감대책과 발생한하자의 보수대책에 대하여 끊임없는 노력과 관심을 가져야 합니다. 시공단계에서 시방서와 시공매뉴얼을 잘 숙지하여 시공/품질관리를 지속적으로 시행하여야 합니다. 아파트를 사용하게 되는 사용자(입주자) 역시 준공 전 입주자사전점검 시에 적극적으로 참여하여 하자에 관심을 가지고 보수활동에 적극적으로 임하여야 합니다.

 

마치며

오늘은 공동주택 아파트의 하자에 대한 정의와 종류, 발생원인에 대하여 알아보았습니다. 하지만 하자는 예방대책도 중요하지만 발생된 하자에 대하여 정확한 진단과 보수조치가 중요합니다. 이는 시공자뿐만 아니라 사용자 역시 하자에 대한 지식이 요구되어 상호적 협의와 조정을 통하여 해결해 나가야 합니다.

따라서 글쓴이의 경험과 지식을 바탕으로 유저분들에게 도움이 될 수 있는 글들을 지속적으로 포스팅할 예정입니다.

감사합니다. 좋은 하루 보내시길 바랍니다.