아파트의 하자범위에 따른 하자담보책임기간

 

오늘은 법률적인 이야기를 전달해 보겠습니다. 사실 인터넷에 검색하면 흔하게 나오는 정보에 대해서는 쓰고 싶지 않았으나, '하자보수라는 카테고리를 다루기 위해서는 제일 먼저 다루었어야 하지 않았나.'라는 생각이 들었습니다. 

따라서 오늘은 법으로 정해진 아파트 하자범위와 그에 따른 하자담보책임기간에 대해 정리해 보겠습니다.

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1. 하자의 범위

하자의 정의에 대해서는 앞선 포스팅들에 수차례 언급하였기 때문에 생략하겠습니다.

하자의 범위는 「공동주택관리법 시행령」에 정의되어 있습니다.

공동주택관리법시행령 [시행 2024. 10. 25.] [대통령령 제34961호, 2024. 10. 25., 일부개정]
제37조(하자의 범위) 법 제36조 제4항에 따른 하자의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다.
 <개정 2017. 9. 29., 2021. 1. 5.>

1) 내력구조부별 하자

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우
• 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우

2) 시설공사별 하자

공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

2. 하자담보책임기간

하자담보책임기간도 「공동주택관리법 시행령」에 정의되어 있습니다.

공동주택관리법 시행령[시행 2024. 10. 25.] [대통령령 제34961호, 2024. 10. 25., 일부개정]
제36조(담보책임기간) 법 제36조 제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다. 
<개정 2017. 9. 29.>

1) 내력구조부별 하자

내력구조부별(「건축법」 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요 구조부를 말한다.) 하자에 대한 담보책임기간: 10년으로 정해져 있습니다.

2) 시설공사별 하자

시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간에 해당합니다. 담보기간은 공종별로 2년, 3년, 5년으로 구분되어 있습니다. 별표 4에 대한 내용을 아래와 같이 정리해 보겠습니다.

① 하자담보 2년 차

2년 차 하자담보 공종에 대해서는 주로 세내 내부의 마감공사가 이에 속합니다. 세부공종은 아래와 같습니다.

• 미장공사
• 수장공사
• 도장공사
• 도배공사
• 타일공사
• 석공사(건물내부 공사)
• 옥내가구 공사
• 주방가구 공사
• 가전제품

② 하자담보 3년 차

3년 차 하자담보 공종은 세대뿐 아니라 옥외설비, 전기, 조경공사 등이 모두 포함되어 있어 많은 공종들이 있습니다.

• 옥외급수ㆍ위생 관련 공사
• 난방ㆍ냉방ㆍ환기, 공기조화 설비공사
• 급ㆍ배수 및 위생설비공사
• 가스설비공사
• 목공사
• 창호공사
• 조경공사
• 전기 및 전력설비공사
• 신재생 에너지 설비공사
• 정보통신공사
• 지능형 홈네트워크 설비 공사
• 소방시설공사
• 단열공사
• 잡공사

③ 하자담보 5년 차

5년 차 하자는 주로 구조체공사로 분류가 되어 있습니다.

• 대지조성공사
• 철근콘크리트공사
• 철골공사
• 조적공사
• 지붕공사
• 방수공사

3. 하자담보책임기간 기산

그렇다면 법으로 정해놓은 이 기간이 기산 되는 시점이 언제일까요? 준공시점부터 일까요? 아니면 세대에 입주하는 시점부터 일까요? 이것 역시 「공동주택관리법」에 정의되어 있습니다.

공동주택관리법 [시행 2024. 10. 25.] [법률 제19764호, 2023. 10. 24., 일부개정]
제36조(하자담보책임) 제3항 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산 한다. 
<개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>
1. 전유 부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용 부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조 제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

그렇다면 전유 부분은 무엇이고, 공용 부분은 무엇일까요?

전유 부분은 구분소유권의 목적인 건물 부분을 뜻하는 것으로 한마디로 아파트에서 단위세대를 의미합니다. 따라서 단위세대에는 준공 후 발주처에 잔금을 치르시고 입주하시는 그 시점으로부터 기산적용됩니다.

공용 부분은 전유 부분 외의 건물 부분, 즉 공용 부분이나 부속건물 등을 의미합니다. 따라서 공용 부분은 준공승인일부터 기산적용됩니다.

4. 기타 사항

그렇다면 발주처가 시공하지 않고 입주자대표회의에서 설치한 시설물에 대한 하자담보책임기간은 어떻게 될까요? 

입주자대표회의에서 임의로 설치한 시설물은 당사자 간의 계약내용에 따라 하자보수책임과 기간이 적용되므로 「공동주택관리법」의 하자담보기간이 적용되지 않습니다.

마치며

아파트에 대한 하자의 범위와 하자담보책임기간에 대해서 법으로 정해진 기준을 전달해 드렸습니다. 

신축아파트를 분양받아 입주생활 중이시라면, 반드시 확인해야 할 사항이며 기한 내에 하자보수를 잘 진행하셔야 하겠습니다.

오늘도 긴 글 끝까지 정독해 주셔서 감사합니다. 좋은 하루 되시기 바랍니다.